Face à leurs problèmes, les propriétaires ignorent souvent leurs droits. Pourtant certains méritent vraiment d'être connus.

Propriétaires immobiliers, occupants, copropriétaires, bailleurs d'immeubles à usage d'habitation vide ou meublée ou de commerce, notre association est là pour vous aider. Créée en 1893 elle est régie par la loi de 1901 et a toujours fonctionné depuis sa création, elle compte au sein de son Conseil d'Administration de nombreux spécialistes de l'immobilier.

Notre région se joint aux autres régions de France pour créer une Fédération nationale : l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (U.N.P.I.). Cette Fédération compte environ 120 Chambres syndicales réparties dans toute la France regroupant plus de 240 000 adhérents. Elle est la seule reconnue par les pouvoirs publics pour la représentation des propriétaires immobiliers et son Président siège dans toutes les Commissions relatives au logement.

L'UNPI a, aujourd'hui, un triple rôle :

- vous représenter auprès des administrations
- vous défendre en cas de litige
- vous informer sur la législation de l'Immobilier et de la Construction.

C'est donc dans un esprit mutualiste, d'indépendance, d'union et de représentation auprès des Collectivités locales que nous vous engageons à nous contacter et à nous rejoindre afin que nous puissions tous ensemble défendre les intérêts de la propriété immobilière.

La Chambre Syndicale de la Propriété Immobilière d'AGEN et du LOT et GARONNE a été crée le samedi 2 février 1924. Aujourd'hui elle porte le nom générique de UNPI 47 manifestant aisni sa vocation à représenter défendre et renseigner l'ensemble des plus de 148 600 propriétaires, copropriétaires, occupants ou bailleurs de tous le département de LOT et GARONNE.

Vous manquez à notre association, venez nous rejoindre.

Le Président

Jean FERRANDO

 

PROCES VERBAL
ASSEMBLEE GENERALE
UNPI 47 : Agen, du 23 février 2008

Après un petit-déjeuner notre 84ième assemblée générale ordinaire fut ouverte à 9 heures 30 par Jean FERRANDO. Le président a souhaité BIENVENUE à tous et en particulier à nos nouveaux adhérents, aux invités présents, Madame BADIN Secrétaire Général de la chambre départementale de la Propriété Rurale du Lot et Garonne, ainsi qu'aux nombreux fidèles de l'UNPI 47 à Jean BALLONGUE secrétaire générale de l'UNPI et un très grand merci à notre hôte Michel DREANO président de la Chambre des métiers du Lot et Garonne et Vice Président National.

Lors de la signature de la fiche de présence à notre AG, nous vous avons remis une sacoche « UNPI / Information immobilière » contenant un certain nombre d'informations utiles : La dernière lettre nº 5 de notre président Jean PERRIN, une affiche UNPI, des triptyques pour de nouvelles adhésions ! pour mobiliser autour de nous plus nous serons nombreux, plus nous serons entendus…

RAPPEL à la vente, très économiques, quelques guides pratiques de notre fédération UNPI qui peuvent vous être utiles comme : 70 lettres types avec ou sans CD Rom, Le guide pratique du copropriétaire, Locations d'habitations, Locations meublées et saisonnières, Procédures et voies d'exécution, Le Kit du bailleur, Des imprimés, Etc,… à disposition à votre chambre UNPI 47.

Ordre du jour de notre 84ième assemblée générale 2008 :

1ERE PARTIE STATUTAIRE DE 9 HEURES 30 A 10 HEURES 30

1 - Lecture du Procès verbal de l'assemblée générale du 14 avril 2007 et approbation,
2 - Compte-rendu du trésorier Frédéric GAUTHIER des comptes de l'exercice écoulé & vote quitus,
3 - Comptes rendus des délégués aux diverses commissions :

Conciliation des baux d'habitations par Jean Louis LAUZIN,
Conciliation des baux commerciaux par Gérar GUILLOT,
Conciliation des services fiscaux par Jean Louis LAUZIN,
ANAH par Jean FERRANDO,

2IEME PARTIE ACTUALITE A PARTIR DE 10 HEURES 30 JUSQU'A 12 HEURES

4 – Questions diverses et Débat avec les participants
5 – Intervention du Président Michel DREANO
6 – Intervention de Jean BALLONGUE Secrétaire général de l'UNPI.
5 – Bilan de l'année écoulée, rapport moral et conclusion par Jean FERRANDO.

PARTIE 1

Des élections arrivent, nous avons choisi avec le comité directeur de nous réunir avant pour vous présenter nos réflexions, et oui osons le dire, nous revendiquons un vrai changement !

Cette année nous avons tenu à avoir un dialogue total pour vous apporter toutes les réponses à vos questions. 12 heures 30 apéritif et déjeuner pour les 26 qui l'ont souhaité.68 adhérents sont présents 57 sont excusés et je dispose de 56 pouvoirs (dont un pour Maître LAUZIN et 54 pour Jean FERRANDO).

1) Serge AUDHUY notre Président d'Honneur, mais aussi notre secrétaire général fait la lecture du procès-verbal de notre dernière assemblée générale, qui est approuvée à l'unanimité.

2) Compte-rendu du trésorier Frédéric GAUTHIER sur les comptes de l'exercice écoulé qui présentent un solde positif grâce à une gestion très stricte et une augmentation du nombre des adhérents. Sa gestion est approuvée à l'unanimité et quitus lui est également donné à l'unanimité.

Il faut persévérer dans notre stratégie de développement qui n'a comme ambition que de nous donner les moyens et l'indépendance qu'il nous faut pour mener à bien notre action de représentation, d'aide et d'information de nos adhérents propriétaires, 57% des Lot et Garonnais la majorité silencieuse.Chacun de vous peut être porteur de ce message, l'UNPI 47 est au service de tous les propriétaires. L'UNPI 47 est la seule association à défendre et aider réellement les propriétaires. Parlez autour de vous de l'UNPI 47 soyez vous-mêmes vos propres ambassadeurs

Jean BALLONGUE secrétaire général de l'UNPI rappelle que : Par les taxes Foncières sur le bâti et non bâti nous sommes le PREMIER CONTRIBUABLE de FRANCE. Si l'artisanat est la première entreprise de France, les propriétaires sont donc le PREMIER EMPLOYEUR de France, enfin sur les ±12 millions de logements locatifs en France 4,9 millions sont au parc public ce qui signifie bien que le secteur privé qui détient 6,6 millions de logements est donc le PREMIER LOUEUR de France.

Nous sommes : 1er Contribuable, 1er Employeur, 1er Loueur : 3 titres de 1er de France !
N'ayons donc ni honte, ni peur d'être propriétaires comme 57 % des Français.


UNPI 47, Nos trois missions principales

1) La représentation
2) L'aide et l'information
3) La défense de vos intérêts.

1)    La représentation.

Cette année, notre association et ses bénévoles du comité directeur vous ont représenté lors de plus de 79 réunions extérieures, et une douzaine de réunions internes. Presque 2 réunions par semaine…

Commission de conciliation des baux d'habitation (1 par semaine)
Commission de conciliation des baux commerciaux (1 par trimestre)
Commission Départementale de conciliation des Services fiscaux (aucune)
Commission de l'ANAH  (1 par mois)

Commission de conciliation des baux d'habitation : Deux membres du comité directeur, Christian DEJEAN, Jean Louis LAUZIN vous représentent avec deux suppléants Gérard GUILLOT et Serge AUDHUY. En moyenne une fois par semaine. Bilan de la commission, par Jean Louis LAUZIN : nombre de dossiers traités (2 à 4 par réunion), du taux de réussite (85%), des problèmes récurrents (les états des lieux d'entrée et de sortie, la restitution du dépôt de garantie).

Commission Départementale de conciliation des Services fiscaux : un membre du comité directeur Jean Louis LAUZIN vous représente avec deux suppléants Frédéric GAUTHIER et Serge AUDHUY. Aucune réunion cette année. Tant mieux.

Commission de conciliation des baux commerciaux : Deux membres du comité directeur Jean GILLES et Gérard GUILLOT vous représentent avec deux suppléants Christian DEJEAN et Jean Louis LAUZIN. En moyenne une fois par trimestre. Bilan de la commission par Gérard GUILLOT : Commission plus technique avec conseils, nombre de dossiers traités plus faibles, taux de réussite également, de l'ordre de 70%. A noter un indice de révision des loyers unifié et nouveau voir notre revue.

Commission de l'ANAH : trois membres du comité directeur vous représentent régulièrement, Christian DEJEAN, Xavier MAURIN, et moi-même avec trois suppléants. Une réunion par mois qui traite à la fois de dossiers des propriétaires bailleurs et des propriétaires occupants aux revenus modestes. Les règles de l'ANAH sont complexes et son budget limité. Elles nécessitent plus de personnels pour la gérer, nous ne traitons en commission que les cas particuliers en limites des textes, tous les avis préalables…

Je vous rappelle que la subvention assimilée à un revenu, est donc soumise à l'impôt sur le revenu à la CSG, RDS, TVA, ISF, etc.,…Moins un ou deux mois de loyer du fait de l'instruction nécessaire ou de l'avis préalable.

Pour 2007, La commission s'est réunie 8 fois et a attribué pour 4 046 149 € de subventions
(2006)  595 dossiers agréés (-82) soit 647 logements (-120) mais + 346 149 € soit + 12,8%

* 115 dossiers (-33) en PB ont généré 2 700 617 € de subventions pour 168 logements
ce qui a généré ± 14 584 000 € injectés dans l'économie locale par les propriétaires privés….

* 480 dossiers (-49) en PO ont généré 1 345 532 € de subventions pour 479 logements.
ce qui a généré ±  5 652 000 € injectés dans l'économie locale par les propriétaires privés….

Nombre de logements à loyers conventionnés :    130 (132)
Nombre de logements conventionnés très sociaux : 25 (31)
Nombre de logements à loyers intermédiaires : 11 (9)
Nombre de logements vacants remis sur le marché : 72 (71)
Dont logements primés (avec prime) : 40 (42)

Lutte contre l'habitat indigne sortie d'insalubrité : Propriétaires Bailleurs PB : 16 (5)
Lutte contre l'habitat indigne sortie d'insalubrité : Propriétaires Occupants PO : 9 (1)  
(on est loin des chiffres avancés stigmatisant les propriétaires en général)
Adaptation au handicap : Propriétaires Bailleurs PB : 1 (2)
Adaptation au handicap : Propriétaires Occupants PO : 82 (69)

Rythme soutenu pour notre département mais très significatif de l'impact des propriétaires sur l'économie locale annuelle
soit ± 20 209 000 € soit 647 logements (± 31 235 € par logement) + 7 259 € soit ± 30 % par rapport à 2006.

C'est donc très légitimement que les propriétaires revendiquent la considération d'être des agents économiques importants pour le Lot et Garonne.


PARTIE 2

Les deux dernières années nous n'avons pu dans le cadre de l'organisation de l'assemblée générale répondre à toutes les questions. Aujourd'hui, le comité directeur a souhaité vous laisser la parole pour vous aider au mieux.

REPONSES AUX QUESTIONS ECRITES RECUES A NOTRE SIEGE UNPI 47

Par Maître Frédérique POLLE Avocat Bâtonnier de l'Ordre des Avocats.

Pierre CAPOS    À partir de qu'elle date peut-on demander qu'un mois de dépôt de garantie aux locataires ?
Peut-on toujours demander l'intervention d'une caution ?

La Loi pour le pouvoir d'achat a été promulguée le 8 février 2008 et publiée au JOURNAL OFFICIEL DU 9 février 2008.

Pour tous les nouveaux contrats signés à compter du 9 février 2008, le dépôt de garantie est limité à UN mois de loyer.

S'agissant de l'intervention d'une caution, cela est prévu par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; cet article n'a pas été modifié par la loi sur le pouvoir d'achat.

Il est donc toujours possible, pour le moment, de demander un cautionnement par une tierce personne.


Roger COMMUNAL    Comment faire pour rajouter la somme de provisions pour charges sur le bail quand le locataire n'est pas d'accord et qu'il refuse de payer la provision mensuelle qui avait été fixée oralement (mais oublié sur le bail) ?

Le contrat de bail d'habitation étant un contrat écrit, le fait de ne pas mentionner le montant de la provision mensuelle sur charges, fait présumer un loyer charges comprises.
Par conséquent, même si le locataire est manifestement de mauvaise foi, eu égard à ce qui a été convenu oralement, il n'y a pas de moyen de le contraindre à payer une somme non prévue au bail.


Michel LALOUBERE    Une personne Rmiste dont une part du loyer est prise en charge par la CAF n'habite pas au logement loué (elle y passe de temps à autre). L'assistance sociale le pense aussi. Que pouvons-nous faire ? La CAF qui l'apprendrait pourrait-elle réclamer les versements au propriétaire bailleur, estimant qu'ils seraient indûment versés ?

Les obligations du locataire (payer le loyer et les charges récupérables, user paisiblement des locaux loués, répondre des dégradations et pertes, etc.…article 7), ne comprennent pas l'obligation d'occuper en permanence l'appartement.
Il faut en effet envisager le cas d'un locataire travaillant à l'extérieur toute la semaine et n'occupant effectivement le logement que le week end.
Dès lors que le loyer est payé (même par la CAF), et que l'absence du locataire ne crée pas de troubles particuliers, le bailleur ne peut rien faire contre un locataire qui ne ferait que passer de temps en temps dans le logement.
Le Bailleur n'a pas à s'immiscer dans la vie privée du locataire et ne peut « faire la police ». S'il y a un versement indu de prestations sociales (et notamment d'allocation logement), la CAF doit se retourner contre l'allocataire (mais pas contre le bailleur).
En revanche, le locataire ne peut céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du Bailleur.


Michel TURRON        Lorsque l'on souhaite vendre un immeuble comportant plusieurs appartements, sans donner congé aux locataires, doit-on leur faire offre de vente ?
        Si l'on souhaite vendre ce même immeuble libre de tout occupant, à quelle période doit-on donner congé aux locataires, compte tenu des diverses échéances triennales des baux ?

1°) si vous vendez tout l'immeuble (lequel comporte plusieurs logements, dont plusieurs locataires, et donc autant de contrats de bail que de locataires), sans donner congé aux locataires, vous n'avez pas à leur faire d'offre de vente.
En effet, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les modalités du congé fondé sur la décision de vendre le logement (et non l'immeuble entier).
Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire (et doit répondre à un certain nombre de prescriptions, à peine de nullité).

2°) si vous souhaitez vendre cet immeuble libre de tout occupant, vous devez préalablement mettre un terme aux baux d'habitation en cours.
Or, seul un congé permet de mettre un terme à un bail d'habitation, mais ce congé ne peut en aucun cas être donné à tout moment.
Tout bail d'habitation étant conclu pour une durée minimale de 3 ans, pour les bailleurs personnes physiques, et 6 ans pour les bailleurs personnes morales, le congé pour vendre, ou pour reprendre le logement, doit être donné pour le terme du bail, et 6 mois avant ce terme.

Exemple : pour un bail de 3 ans expirant le 30 juin 2008, le congé pour reprendre ou pour vendre devait être délivré au plus tard le 30 décembre 2007.
L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de donner congé dans les formes et délais ci-dessus, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.
Qu'il s'agisse de renouvellement ou de reconduction tacite, le bail repart pour une nouvelle période de 3 ans (bailleurs personnes physiques) ou 6 ans (bailleurs personnes morales).

Exemple :
Soit un bail conclu le 1er janvier 2005 pour 3 ans, qui s'est reconduit tacitement le 1er janvier 2008, donc pour une même durée de 3 ans, le congé pour reprendre ou pour vendre ne pourra être donné que pour le 31 décembre 2010, 6 mois avant, soit le 30 juin 2010.


Par Jean FERRANDO Architecte Urbaniste Président de l'UNPI 47.

Florence DAMESTOY     Espérons et souhaitons qu'ils ne supprimeront pas les deux mois de caution. Tous les locataires trouvent toujours une personne pour leur avancer deux mois de caution pour entrer en location mais, par contre lorsqu'ils quittent leurs locations après 7 mois d'occupation. Ce qui nous reste dernier loyer impayé + les dégâts qui sont lourds à réparer. Les 2 mois de caution ne suffisent pas. Insolvable, impossible de tenter un procès. Le propriétaire en a pour son grade.

Réponse dans la Loi. Dépôt de garantie d'un seul mois depuis début février 2008.L'UNPI a protesté fortement et Jean PERRIN a écrit au Ministre, au Premier Ministre et au Président de la République.Voir réponse suivante.

Guy de MASQUARD    Souhait d'une information sur les obligations en DDE, bilan plomb (voir mon courrier du début de l'année),  ces mesures me paraissent engendrer des coûts exorbitants pour les bailleurs pour des motifs mineurs. En 25 ans, je n'ai pas eu un seul locataire qui s'est plaint d'un surcoût de chauffage et je n'ai jamais eu  un dire d'une intoxication au plomb dans les vieux logements entretenus correctement (peinture tapisserie). Il me paraît nécessaire que l'UNPI réagisse avec vigueur.

Certes nous sommes à AGEN, mais la Loi de la République s'y applique.
L'UNPI a protesté fortement, s'est insurgé, a publié des communiqués de presse, des articles dans les médias, dans notre revue…, J'ai moi-même écrit au Président SARKOZY, j'attends sa réponse éventuelle.
Jean PERRIN a écrit au Ministre, au Premier Ministre et au Président de la République.

Mesures sur le pouvoir d'achat : réactions de l'UNPI
Changement d'indice, dépôt de garantie, Suppression de la caution

Article publié le : 20-12-2007
Le président de la République a annoncé sans aucune concertation préalable au sein des structures concernées – CNH et CNC - des mesures qui ont été très mal accueillies par les propriétaires immobiliers privés.  Ils sont consternés et furieux d'une telle attitude à leur égard. Méritent-ils moins d'attention, d'égards et de patience que les autres catégories de Français, notamment les cheminots ?
La réduction du dépôt de garantie de 2 mois à 1 mois, qui devrait permettre de faciliter l'entrée dans les lieux de nouveaux locataires, n'est équilibrée par aucune mesure pour permettre au bailleur de récupérer plus rapidement son logement, ce que la Commission Attali avait demandé.
Cette mesure ne peut que décourager les bailleurs qui ne comprennent pas que l'équilibre des relations locatives  va être, une nouvelle fois, modifié en faveur des locataires. Cela risque d'avoir de graves conséquences si aucune mesure n'est prise en contrepartie pour faciliter la libération des locaux. Les bailleurs seront encore plus exigeants pour sélectionner les candidats locataires.
Quant à l'indexation des loyers, l'accord de modération à 1,8 % signé par l'UNPI en décembre 2006 avec le Premier Ministre a été respecté sur l'ensemble du territoire hors région Ile-de-France. Pourquoi une fois encore généraliser une mesure qui ne devrait s'appliquer qu'à une partie du territoire ?
Enfin, pour ce qui concerne la caution, l'UNPI rappelle sa demande de garantie des risques locatifs avec un financement tripartite, propriétaires, Etat et locataires. Une fraction de la prime doit être prise en charge par ceux qui en bénéficieront, les locataires doivent donc y participer.
Les propriétaires sont excédés et ne pas les écouter risque d'avoir de lourdes conséquences sur la résolution de la crise du logement et de la cohésion sociale.

Article publié le : 05-12-2007
Le président de l'UNPI a pris connaissance des annonces du Président de la République sur le logement.

 Jean Perrin tient tout d'abord à rappeler que l'indexation des loyers a déjà été modifiée à deux reprises, l'IRL  est aujourd'hui est à 2.76 et regrette que les instances de concertation (CNC et CNH) où sont représentés les bailleurs et les locataires n'aient pas été consultées pas plus d'ailleurs que l'UNPI seul représentant des bailleurs privés.
Quant à l'augmentation du pouvoir d'achat des Français, on retire aux uns ce que l'on donne aux autres.  L'UNPI considère qu'il n'y a aucune augmentation de pouvoir d'achat mais un transfert des bailleurs vers les locataires.

Cela risque d'avoir de graves conséquences. En effet, les propriétaires sont de plus en plus sollicités et contraints : réalisation de travaux d'amélioration, multiplication des diagnostics obligatoires, impôts de plus en plus lourds et enfin le financement des travaux dans l'habitat pour répondre aux exigences du Grenelle de l'environnement.

L'UNPI trouve incohérent d'encourager les Français à devenir propriétaires et parallèlement à limiter leurs revenus. Par ailleurs, la hausse du prix pour se loger vient essentiellement de la forte augmentation des charges et cette fois, cela ne concerne plus les 6 millions de logements loués mais les près de 30 millions de logements occupés par nos concitoyens.

C'est là qu'il y a une véritable source  d'augmentation de pouvoir d'achat pour tous.
Les propriétaires sont et seront donc confrontés à de très lourdes charges en constante augmentation. Les propriétaires et les bailleurs ne pourront pas longtemps continuer à être la vache à lait des pouvoirs publics alors qu'aucune mesure pour un juste rééquilibrage des rapports locatifs n'est à l'ordre du jour.
Les annonces sur une réduction du dépôt de garantie et la suppression de la caution qui ne sont assorties d'aucune contrepartie pour le respect du contrat de bail risquent de rendre encore plus difficile l'accès au logement pour les personnes les plus défavorisées.

Guy de MASQUARD    Problème des nombres de logements à Agen résultant de construction anarchique sans consultation sur les besoins réels  avec les instances concernés dont l'UNPI

Janine ERRARD    La baisse de l'immobilier dans les centres villes est-elle réelle ?
    Comment envisager les mises aux normes des locations avec la faible marge des revenus ?
    Y a-t-il beaucoup de logements vides dans le Lot-et-Garonne ?

Les effets néfastes de niches fiscales que nous dénonçons à l'UNPI. 1500 logements de ROBIEN à AGEN et au moins 400 logements vides …Des Propriétaires ont été piégés par la carotte fiscale et risquent maintenant la double, triple ou quadruple peine, rentabilité du bien nulle ou négative avec charges de copropriétés, dégradation rapide du bien, contrôle fiscal et dévaluation patrimoniale irréversible.

Hélène NADAL    Mise en concurrence des entreprises pour établir le Diagnostic de Performance Energétique pour les adhérents UNPI 47.

Oui, c'est une piste, nous allons essayer de recenser les diagnostiqueurs et vous les proposer dès qu'ils seront certifiés. Monsieur DREANO nous en a détaillé les arcanes. Piste à suivre.

Michel MOUREAU    Je préside une association « SAUVAGNAS défend ses maisons ». Il s'agit pour l'essentiel de préjudices liés aux maisons fissurées par la sécheresse. Après la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle de notre commune. Nous avons des difficultés, voir des désaccords avec les experts et les assurances. Pourriez-vous nous aider ? Merci de votre attention

Oui, quasi tout le département du Lot et Garonne est sur « argiles gonflante » voir le  site http://www.prim.net ou http://www.argiles.fr vous entrez le nom de votre commune et vous avez l'intégralité des arrêtés officiels.
La solution consiste, si aucun accord amiable ne peut intervenir, d'assigner au Tribunal de Grande Instance, l'assureur en référé expertise. Un expert judiciaire est nommé, il intervient contradictoirement, analyse et propose la solution chiffrée et le tribunal jugera.

Bruno RIGHINI    Plus de détails sur le projet de création de fondation UNPI

Aujourd'hui, peu d'information. Nous en saurons plus prochainement sur les avantages de ce projet de fondation.


Par Frédéric GAUTHIER Expert Comptable, commissaire aux comptes.

Jacques MILON    Sur BORLOO ancien travaux Article 42 page 19 de l'agenda UNPI 2008, conditions et à qui s'adresser ?

REGIME BORLOO ANCIEN
Rappel du dispositif :

-    Concerne les logements anciens faisant l'objet de conventions conclues  avec l'ANAH avec ou sans travaux
-    Principe : avantage fiscal en contrepartie d'un effort de modération des loyers
-    Applicable pour des baux conclus à compter du 1er octobre 2006

Avantage fiscal :

-    outre la déduction des charges réelles dans le cadre du droit commun, le bailleur bénéficie d'une déduction supplémentaire forfaitaire de 30% ou 45% des recettes brutes.
o    30% dans le secteur dit « intermédiaire » (effort modéré sur les loyers)
o    45% dans le secteur dit « social » ou très social » (effort important sur les loyers)

L'une des conditions initiale a été modifiée :

-    jusqu'à présent, le locataire ne pouvait être une personne occupant déjà le logement

La  nouveauté :

-    la loi DALO (droit au logement opposable) ouvre le dispositif à des locataires occupant déjà le logement, à condition que le bail soit renouvelé. Cette possibilité est ouverte depuis le 7 mars 2007 (date d'entrée en vigueur de la loi)

Vous pourrez donc, dans de très nombreux cas, bénéficier du dispositif Borloo ancien, sous réserve de respecter un certain nombre de conditions, dès lors que vous vous trouverez en situation de renouvellement du bail.

Conditions :

1)    le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant, ni un descendant
2)    le logement doit être donné en location nue à titre d'habitation principale (8 mois par an au moins)
3)    le logement doit répondre aux caractéristiques des logements décents
4)    le logement doit faire l'objet d'une convention conclue par le bailleur avec l'ANAH
o    avec un engagement de louer pendant 6 ans sans attribution d'une subvention pour travaux
o    avec un engagement de louer pendant 9 ans en cas attribution d'une subvention pour travaux d'amélioration
rappel : il n'est pas nécessaire de réaliser des travaux pour bénéficier du régime
5)    le premier loyer doit être inférieur à un plafond de loyer au m2
6)    les ressources du ou des locataires doivent être inférieures également à un plafond

Voici les chiffres des plafonds de loyers et de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2008

Plafonds de loyers ;

Secteur intermédiaire (déduction de 30%) :
    Zone A : 16.81 €/m2  (1681 € pour 100 m2)
    Zone B : 10.98 €/m2  (1098 € pour 100 m2)
    Zone C :   7.95 €/m2  (795 € pour 100 m2)

Secteur social (déduction de 45%) :
    Zone A : 6.06 €/m2  (606 € pour 100 m2)
    Zone B : 5.51 €/m2  (551 € pour 100 m2)
    Zone C : 4.95 €/m2  (495 € pour 100 m2)

Secteur très social (déduction de 45%) :
    Zone A : 5.74 €/m2  (574 € pour 100 m2)
    Zone B : 5.36 €/m2  (536 € pour 100 m2)
    Zone C : 4.76 €/m2  (476 € pour 100 m2)

Attention cependant, la loi a attribué un pouvoir de négociation à l'ANAH dans le cadre de la signature de la convention. Ainsi, l'ANAH peut imposer des montants de loyers conventionnels inférieurs à ces plafonds.

Plafonds de ressources :

Les plafonds de ressources varient selon la zone géographique et selon le nombre de personnes à charge.
Il s'agit du revenu fiscal

Pour un couple sans personne à charge :

Secteur intermédiaire (déduction de 30%) :
    Zone A : 63 362 €
    Zone B : 43 075 €
    Zone C : 38 538 € (soit plus de 3 150 € par mois)

Secteur social (déduction de 45%) :
    Ile de France : 35 200 €
    Autres régions : 27 345 € (soit près de 2 300 € par mois)
   
Secteur très social (déduction de 45%) :
    Ile de France : 21 120 €
    Autres régions : 16 407 € (soit près de 1 400 € par mois)

Vous pouvez donc constater que dans un grand nombre de cas vos loyers et les revenus de vos locataires répondent aux conditions du dispositif Borloo ancien,

Comment procéder en pratique :

-    obtenir auprès de l'ANAH les imprimés nécessaires (téléchargeables sur le site de l'ANAH)
-    formaliser la convention auprès de l'ANAH
-    louer le local dans un délai de 6 mois, à compter de la signature) dans les conditions exposées (ou recommencer la procédure auprès de l'ANAH en cas d'échec)
-    remettre une copie de la convention au locataire (annexée au bail)
-    à ce stade, le bailleur peut compléter le formulaire d'engagement de location et solliciter l'ANAH pour qu'elle valide ce document. Pour cette validation, il convient de fournir :
o    copie du bail
o    avis d'imposition du locataire (avis de l'avant dernière année, soit celui de 2006 pour les baux 2008
o    lorsque le logement est détenu par une SCI, il convient également de fournir un engagement de conservation des parts sociales pendant toute la durée de la convention
-    enfin, lors du dépôt de la déclaration des revenus, le bailleur doit joindre à sa déclaration n° 2044 (revenus fonciers), le document d'engagement de location dûment validé par l'ANAH. A défaut, k'administration devrait refuser la déduction supplémentaire de 30% ou de 45%

Remarques complémentaires :

1)    le bénéfice du régime peut être prorogé par périodes triennales à l'issue de la période initiale de 6 ou 9 ans
2)    le non respect de la durée d'engagement entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal depuis le début de la location

Jean-Pierre STERVINOU    Peut-on envisager de renégocier un prêt Capé 1% ?
    Peut-on revenir au fournisseur historique d'électricité après qu'un locataire est changé pour la concurrence ?

Comme pour les prêts à taux fixes, les prêts à taux variables peuvent être renégociés. Cependant, en règle générale, les banques exigent un remboursement intégral du prêt en cours et la souscription d'un nouvel emprunt de substitution. L'intérêt de la renégociation sera lié aux conditions qui seront consenties par la banque. Attention cependant car, comme pour les prêts à taux fixes, les contrats de prêts à taux variables prévoient fréquemment des pénalités de remboursement anticipé. Ces pénalités sont à prendre en compte pour apprécier l'intérêt de la renégociation.


Les deux autres missions de l'UNPI 47

2)    L'aide et l'information.

Comme l'an dernier et les années passées, vous devez le savoir, les membres de votre comité directeur vous ont aidé, assisté et informé au mieux de leurs possibilités. Pas un jour, ou vous n'ayez obtenu, qui une écoute, qui un renseignement, qui une piste, qui un document, qui un rendez-vous personnalisé.  Tous au comité directeur ont été disponibles, précis, rapides.  A notre siège, 5 jours sur 7, de 8 à 12 h et de 14 à 19 heures, toujours une présence, toujours une réponse, toujours une orientation à suivre y compris certains samedis matins.

Pour information :     ± 680 appels téléphoniques soit quasi 7 à 9 par jour, quasi un par heure ouvrable…
        ± 160 rendez-vous au siège (250 heures de rencontres)…
        ± 64 rendez-vous personnalisés et spécifiques avec nos spécialistes,…

Remerciements, en particulier à Magy FERRANDO architecte, trésorier adjoint, fidèle au poste pour débroussailler et immédiatement aiguiller vers la ou les meilleures pistes toute demande d'adhérent ou tout nouveau contact ainsi qu'a Josette qui gère le fichier avec Sylvie bénévoles qui s'impliquent beaucoup comme tout notre comité directeur.

3)    La défense de vos intérêts.

La défense de vos intérêts au niveau national.

Notre Président National Jean PERRIN est  extrêmement dynamique, réactif et s'implique pleinement, avec courage à faire des propriétaires un interlocuteur incontournable de tous. L'UNPI est maintenant reconnu y compris dans de nombreux médias qui font appel à l'UNPI, à Jean PERRIN, à nos chambres locales UNPI.

L'UNPI 47 reçois régulièrement des notes de notre fédération, 80 pour 2007, nous informant en direct de l'évolution des textes réglementaires, législatifs, etc.,… Consultable au siège mais aussi par INTERNET sur notre site « www.47.agen.unpi.org » où vous pouvez obtenir des informations importantes et l'actualité nationale.

Merci de nous indiquer vos coordonnées mails et nous vous tiendrons régulièrement informé en direct…. Il est important d'être bien informé le plus rapidement possible. Aujourd'hui plus de 62 mails d'adhérents sont informés en temps réels.

Membre du Groupe d'Orientation Politique (GOP) de l'UNPI à PARIS, Jean FERRANDO choisi par notre Président Jean PERRIN participe aux réflexions qui sont soumises au GOP pour préparer : les délibérations du comité fédéral, des dossiers détaillés (livre blanc, GRL, statuts du propriétaire, interventions…).

Comme le projet que nous préparons outil de négociation et d'encouragement au logement social privé.

Il faut prendre, aujourd'hui, conscience de la diversité des crises du marché locatif. Si à PARIS, l'offre, inférieure à la demande, pousse le marché vers le haut, dans certaines provinces, la valeur locative n'a de cesse de baisser. Notre proposition en préparation a vocation à tenir compte de ces disparités. En région parisienne, les loyers augmentent pour partie en raison des charges fiscales des propriétaires bailleurs. Ils ne peuvent mettre en place des loyers sociaux qui retireraient tout caractère lucratif à leur activité et ne leur permettraient, en effet, plus de faire face à leurs obligations.

Dans d'autres provinces, une concurrence inégalitaire s'instaure entre organismes HLM et bailleurs privés. Le parc locatif social accueille pour l'essentiel des locataires ne relevant plus des critères sociaux définis par la loi, contraignant le bailleur privé à loger les populations en plus grande difficulté : il assure ainsi en qualité de bailleur privé une fonction disproportionnée de service public. On retrouve donc sur un même marché des organismes HLM exonérés de la quasi-totalité des impositions et des bailleurs privés sans cesse sollicités. La concurrence est rude 93% des locataires du parc privé en Lot et Garonne (75% au niveau National) relèvent des conditions d'éligibilité au parc social public !

A ceci s'ajoutent, les réformes de 2007 et les propositions pour 2008 : bilan thermique et énergétique, Grenelle de l'environnement, suppression de la caution et réduction du dépôt de garantie à un mois ce qui revient à sa suppression totale, assurance des risques locatifs obligatoire…. Les charges des propriétaires bailleurs croissent de façon vertigineuse !

L'augmentation du prix des matières premières et ces engagements imposés par l'Etat conduiront à une faillite à terme si un élément de stabilisation du marché locatif n'est pas introduit rapidement. Il convient de mettre en place une solution pérenne et de ne pas reproduire le schéma habituel consistant à l'accumulation de mesurettes sans réel impact. Le statut de bailleur doit être considéré comme un métier à part entière comprenant des contraintes humaines et juridiques. Cependant le statut du bailleur professionnel se heurte à de trop nombreuses difficultés c'est pourquoi nous avons écarté cette possibilité après l'avoir étudiée en détail.

Le Droit au Logement Opposable DALO. Suivant la réunion du comité de suivi du 15 février 2008 sur le DALO, c'est 7 531 demandes recevables en un mois (logement et hébergement) … Ce qui veut dire que d'ici la fin de l'année les Préfets seront devant des difficultés énormes. La réquisition des logements publics ne sera pas suffisante ! Tous les logements privés conventionnés seront de fait réquisitionnables.

CLAMEUR….

Son ambition est de mesurer avec précision ; les niveaux de loyers du marché privé, d'apprécier leur évolution et d'étudier leur formation en évaluant l'incidence de facteurs tels que, la localisation géographique, la catégorie de logements, la surface habitable, le confort, la qualité du logement, la date d'entrée dans les lieux, les efforts d'amélioration….

On obtient ainsi :    Un tableau des départements,
Une photographie du marché et du parc pour le département,
Une note de conjoncture du département.

Pour permettre une meilleure défense de vos intérêts, il nous faut connaître précisément le marché locatif existant et surtout son évolution dans le temps. Un minimum de 250 références régulières dans l'année (deux) sont nécessaires pour une photographie fidèle et représentative pour alimenter CLAMEUR et établir des statistiques et bilans fiables. Merci de compléter régulièrement nos fiches qui sont disponibles aujourd'hui ici et au siège sur simple demande. Elles sont totalement anonymes et exclusivement pour notre outil CLAMEUR. Un grand merci à tous ceux, très nombreux, qui nous l'on retourné.

Depuis le 5 avril 2006, en présence du Directeur Général de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction (DGUHC), une nouvelle structure, association loi 1901, vient d'être crée pour Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux : CLAMEUR qui remplace SNOUPI.

Les membres fondateurs en sont les Présidents de l'ANAH, de la CNAB, de FONCIA, du SNI et de l'UNPI.

La fiscalité du patrimoine encore cette année :
La plus forte de la Communité Européenne c'est Trop !

A l'initiative de Jean PERRIN notre président, l'UNPI a mis en place un observatoire des taxes foncières pour évaluer la fiscalité locale enjeu crucial pour notre avenir… Aujourd'hui pas moins de 37 impôts, droits et taxes frappent le patrimoine immobilier.

Les  57% des propriétaires privés du Lot et Garonne ont une perception des élections qui arrivent et des taxes qui les accompagnent très particulières. La présentation, lors de notre conférence de presse vendredi 1er février de l'observatoire des taxes foncières, actualisé et très détaillé et de son évolution de 2002 à 2007, quasi commune par commune, voir nos trois tableaux ci-joints à votre disposition, est symptomatique de l'envolée fiscale en cinq ans !

Cet impôt au niveau national a augmenté de 37% en cinq ans passant de 18,6 milliards d'€uros en 2001 à 25,5 milliards d'€uros en 2006 soit 6,9 milliards de plus. Dans le même temps, les taxes d'habitations payées par les occupants des logements, locataires ou propriétaires, ont augmenté de 33%. Si l'on compare sur la même période l'augmentation du prix de la baguette +17%, celui des loyers +16,27% (ICC & IRL) et celui de l'Indice des Prix à la Consommation IPC +9,1% l'on constate mathématiquement que les taxes foncières ont augmenté 4,06 fois plus et la Taxe d'Habitation 3,63 fois plus que l'IPC et 2,27 fois plus pour l'IRL Indice de Révision des Loyers.

Exemple symptomatique AGEN + 28,77 %, ou VILLENEUVE SUR LOT + 21,69% mais aussi avec des gestions plus rigoureuses et soucieuses du « contribuable électeur » MARMANDE + 12,41% ou NERAC +10,85 % pour ne citer que les sous-préfectures.
 
Notre tableau à votre disposition sur notre site, élaboré avec la DGI et l'appui local de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Lot et Garonne en dresse un bilan précis. Il y a donc URGENCE à rectifier, que nos élus pensent à proposer des ECONOMIES pas des dépenses supplémentaires ou alors en les compensant par des ECONOMIES et donc des baisses d'impôts et taxes. La baisse du pouvoir d'achat touche tant aux locataires qu'aux propriétaires. Il faut impérativement aligner les taxes sur l'IPC si nos élus veulent être crédibles.

L'UNPI 47 appelle non seulement à la modération, mais surtout a un plan d'économie sans précédent pour permettre de proposer rapidement aux 57% des électeurs, aux 57% des administrés, des perspectives de baisse de toutes ces taxes qui grèvent le pouvoir d'achat et pour toute la durée des mandats, municipaux et départementaux qui arrivent. Nous demandons des comptes, des engagements clairs. Nous comptons sur vous tous pour relayer nos informations, par delà les projets de personnes ou de camps, il y a immanquablement des coûts associés, des gestions différentes qui ont des répercussions importantes et dont nous aurions souhaité obtenir avant les élections des précisions, des engagements et un vrai débat démocratique, pas une confiscation politico-médiatique people.

Les propriétaires en Lot et Garonne c'est 57% de la population, c'est 57% des électeurs, c'est 57% de clients des médias locaux, mais c'est quasi 100 % des immeubles du Lot et Garonne. C'est la vie de la cité, c'est l'économie locale, c'est l'intégration sociale, c'est la proximité physique et humaine, des investissements récurrents: C'est la libre responsabilité privé que nous revendiquons de préserver dans notre démocratie. Le propriétaire bailleur est un investisseur qui fait œuvre de service en mettant le fruit de ses économies au service de l'hébergement des autres, contre une juste rémunération. Il ne souhaite que deux choses obtenir un loyer légitime, régulier et récupérer son bien, facilement, en bon état, à l'issue du bail.


Vos intérêts au niveau départemental.

Nos actions locales les plus significatives en liaison avec notre fédération en autres :

1)    Intervention et contacts réguliers auprès de Monsieur le Préfet de Lot et Garonne.
2)    Informations et interventions auprès de tous nos parlementaires Députés et Sénateurs. A signaler l'implication participative de Jean DIONIS du SEJOUR et de Jean FRANCOIS PONCET qui sont les seuls à nous répondre !

L'UNPI 47 seule association reconnue, représentant les propriétaires privés pour le département du Lot et Garonne est présente depuis le 8 février 2008, à la commission DALO mise en place par Monsieur le Préfet de Lot et Garonne (1 titulaire sur 14 membres désignés).  Nous souhaitons être associés à toutes les commissions et groupes de travail qui traitent de l'immobilier et du logement privé dans un esprit de concertation, de partenariat et de participation positive comme cela est le cas pour les responsables de l'UNPI dans toute la France.

Comme nous l'avons demandé depuis plus de trois ans au conseil général nous renouvelons notre demande d'être systématiquement associé à toute réflexion sur l'immobilier privé en Lot et Garonne.

Aucun contact depuis, sauf l'étude par l'administration de la création d'un ADIL 47 auquel nous sommes totalement et fortement opposés. Financement public bien sûr, minimum 300 000 € par an, des locaux, des matériels, des formations, et comme partout ou un ADIL existe, un nouveau foyer d'opposants très forts contre les propriétaires. Nous y sommes formellement hostiles. Non à l'augmentation systématique de la dépense publique.

Il existe déjà de nombreux services publics financés par le contribuable pour l'aider, la DDE 47, les services fiscaux, la DGCCRF, la DDASS, ils sont au service du public quel qu'il soit et se doivent d'être totalement neutre. Il existe aussi de très nombreuses associations de défense des locataires et l'UNPI 47. Il y a même des « associations publiques » (fiancées par le contribuable local), chroniquement en déficit comme avec des déficits abyssiaux ± 1 million d'€uros de déficit annuel récurent depuis plusieurs année, n'ajoutons pas à la gabegie et à la facilité démagogique de créer des structures qui deviennent ingérables et systématiquement anti-propriétaire de manière totalement éhonté …

NON à l'ADIL 47, Non aux structures payées par les 57% de propriétaires pour leur nuire.

OUI à un soutien ouvert libre de subventions proportionnelles à la représentativité des associations. Si les élus sont prêts à consacrer des fonds pour aider leurs administrés, nous acceptons les aides pour nous structurer car elles coûteront bien moins cher au contribuable pour une efficacité indiscutable. L'UNPI 47 Association loi 1901 à but non lucratif depuis 1924 fait la preuve de notre bonne et saine gestion tout en exerçant sans ménagement l'aide à nos adhérents.

Promouvoir L'UNPI une impérieuse nécessitée !
Vous comprenez mieux pourquoi aujourd'hui et surtout pour demain.

Oui, les propriétaires privés, c'est l'UNPI. Le nombre de personnes qui prétendent s'exprimer au nom des propriétaires y compris administrations, organismes parapublics, certains professionnels, etc.,…est stupéfiant !

Si les professionnels de l'immobilier et les organismes du logement ont tous un rôle utile à jouer, n'oublions pas que le propriétaire a le rôle essentiel : investissement, prise de risque et responsabilité. Le propriétaire offre le logement à la location, lui seul assume le risque de la gestion locative et l'UNPI est la seule organisation Nationale et départementale à le représenter et à le défendre au mieux des intérêts des propriétaires, faites le savoir !

Créée en 1893 l'Union Nationale de la Propriété Immobilière est une association régie par la loi de 1901. qui regroupe 120 Chambres Syndicales de propriétaires et copropriétaires réparties sur l'ensemble du territoire. Elle représente plus 57% de la population Française. Il faut amplifier les actions de sensibilisation. En effet, plus nous serons nombreux, plus nous aurons les moyens d'être entendus, de vous aider, d'influer. Il faut continuer à nous faire connaître, être incontournables et à prendre nos intérêts en main car personne ne les défendra pour nous soyez en tous  intimement et profondément persuadés …..

Bien au contraire, que de textes pour nous contrôler, nous gêner, nous désespérer.
Nous avons choisi l'action, le développement et la LIBERTE

C'est par l'action que nous devons agir pour stopper ces dérives de la taxation de nos propriétés qui se développent insidieusement et régulièrement et arrêter les atteintes répétées au droit de propriété, à la liberté d'entreprendre, à la collectivisation rampante permanente, aux contrôleurs, de contrôleurs, de contrôleurs.

Il n'est pas honteux d'être propriétaire comme 57% des Français. La majorité ne doit plus rester silencieuse et se laisser manipuler, contrôlée par une minorité médiatique du bien pensant social, le vrai social c'est nous. Oui le manque de logements à loyers maîtrisés en France est un vrai problème. Oui la spéculation foncière et immobilière peut-être un frein à la mise en place de politiques adaptées pour améliorer la situation. Mais pourquoi adopter uns fiscalisation sanction alors qu'une défiscalisation incitative serait bien plus efficace !

Un dernier exemple : Sur 27 pays de la communauté Européenne, plus que deux pays maintiennent l'ISF. Devinez : La France et les Pays Bas… La Suède pays particulièrement soucieux du bien être social de ses habitants a supprimé l'ISF mais aussi à supprimé les impôts fonciers…Quel bel exemple de liberté de société. L'Espagne (socialiste) de ZAPATERO s'est engagée à le supprimer cette année, il exonère déjà d'impôt sur les revenus les locations aux jeunes de moins de 35 ans…

La France UMP sera-t-elle la dernière avec cet impôt basé sur des estimations immobilières virtuelles, purement idéologiques, collectiviste et confiscatoires. Combien de nos compatriotes sont partis ? Aujourd'hui, un fort sentiment de trahison apparaît, la commission ATTALI a donné des pistes à nous de proposer des modulations et une libéralisation du logement privé encadré depuis 1914 sans résultat.

Les propositions de l'UNPI

Mettre fin à un assistanat permanent, obtenir l'équité fiscale et législative.
Eliminer certains verrous, l'abus de textes, vexatoires, excessifs ou inutiles.

Supprimer l'assistanat, la liberté,
Etablir l'équité fiscale et législative, l'égalité,
Reconnaître la propriété immobilière privée d'utilité sociale, économique, la fraternité.

1)    L'UNPI souhaite rééquilibrer les rapports locatifs grâce à la concertation et accroître la liberté contractuelle en renégociant la Loi de 1989.

Cette loi, en voulant protéger excessivement les locataires, est au détriment des propriétaires. Elle a crispé les rapports locatifs, figé les positions et créé des situations terribles. La stigmatisation très médiatique de quelques cas de marchands de sommeil que nous dénonçons fermement n'est pas la réalité des propriétaires bailleurs.

Il faut un vrai changement ….
Il faut donc revoir les rapports locatifs et donner plus de souplesse ….

* Reconnaissance du rôle social du parc privé …
* Création d'un statut d'entrepreneur bailleur privé …
* Egalité de traitement fiscal public/privé dans le cadre d'une location à caractère social (exemple ascenseur réparé le public répercute la dépense un privé ne le peut pas, TVA 5,5 et non 19,6%, exonérations, taxe foncière, taux d'emprunts, HQE, etc…)
* Donner plus de souplesse aux rapports locatifs (propositions détaillées LB…)
* Respecter les règles d'attribution des logements sociaux (financés par le contribuable) et les contrôler tous les ans (locataire HLM à l'ISF avec résidence secondaire, cas BOLUFER, CHEVENEMENT, et bien d'autres, etc.,…y compris en 47,….).
* Gestion du parc social à auditer (1 personne pour gérer 100 logements dans le parc public, 1 pour 400 dans le parc privé…)
* Vendre massivement à très bas coûts les logements sociaux aux locataires du parc HLM sans que la charge d'emprunt soit supérieure au montant du loyer actuel., les donner aux locataires depuis plus de 15 ans
* Mobiliser la ressource que constitue la propriété : Hypothèque rechargeable et Prêt viager hypothécaire (pour rendre des fonds disponibles)
* Cession temporaire d'usufruit aux HLM avantages respectifs du vendeur nu-propriétaire et de l'acquéreur usufruitier.
* Mettre en œuvre un réel parcours résidentiel pour nos compatriotes.

2) Revoir des textes souvent obsolètes, exemple symptomatique : la loi de 1948 véritable réservoir d'insalubrité qui empêche la réhabilitation aux normes d'aujourd'hui.

Quelques propositions d'actions très concrètes :

* Plafonnement de l'évolution des taxes sur le bâti foncier, comme l'IRL, ou l'INSEE …
* Intégration de la TEOM à la taxe d'habitation, (Taxe d'Enlèvement Ordures Ménagères)
* Suppression de l'ISF, (seul deux pays en Europe le maintiennent et pas de la même manière : exclusion de la Résidence Principale, plafonds au delà de 1,2 M€,…Même la Suède l'a supprimé, supprime les impôts fonciers en 2008 … L'Espagne supprime l'ISF en 2008…)
* Remboursement de la double imposition de la TADB en 1999, (honnêteté)
* Accélérer la suppression de la loi de 1948,
* Réformer et la publier le décret sur les charges récupérables,
* Exécuter les décisions de justices (98,11 % n'étaient pas exécutées en 2004 en Lot et Garonne),
* Versement allocation logement au bailleur sans délai de carence en cas d'impayé de loyer,
* Maintien de la Caution,
* Revenir au dépôt de garantie de deux mois, (location de voiture emprunte de carte bancaire !...)
* Amélioration du dispositif du congé par le propriétaire,
* Amélioration du conventionnement notamment pour la sortie du dispositif et des barèmes,
* Amendements aux lois « SRU » et « modernisation sociale » pourquoi 20% de pauvres !,
* Revoir les plans d'urbanisme (PLU,etc.,..), trop contraignant, complexes et illisibles,

3)    Alléger la fiscalité, revoir les conditions d'occupation du parc public social ;

La publication en septembre 2006 du Livre Blanc de l'UNPI présentant une analyse de la situation du logement en France avec des informations et statistiques sur la composition des parcs publics et privés ou la fiabilité du constat a été unanimement reconnue par tous les acteurs du secteur immobilier est le départ fiable de notre analyse.

Il faut revoir la notion de logement social par les critères des revenus du locataire et des niveaux de loyers et créer un statut de bailleur privé social avec les avantages identiques pour les bailleurs des 2 parcs logeant des locataires « sociaux ». Rappelons que 75% des Français sont susceptibles d'avoir droit à un logement social soit 19 millions de ménages. Il est donc utopique de faire croire à 3 Français sur 4, qu'ils ont droit à un logement social ….

La contribution du parc locatif privé est donc incontournable.

 logements vacants :    Baisse faible mais régulière (les raisons sont connues)
Les primes proposées n'ont pas d'effet significatif
Les raisons de la vacance sont connues (impayés et récupération du bien ou état du logement)

Situation du parc public (analyse très récente de l'INSEE)

* Sous-occupation des logements, et paradoxe,
* Sur-occupation des logements également,
* Sur-loyers (situation de rente de certains locataires : sur loyers non dissuasifs propriétaires de résidence secondaire, ISF, sous locations sauvages, …),
* Mixité sociale : argument non valable (reprendre les chiffres du rapport INSEE )
* Financement et coût de gestion élevé : comparaison des chiffres de construction et de gestion (le circuit actuel du financement du logement public n'est pas satisfaisant)

Article 55 loi SRU : les locataires dépassant les plafonds de loyers devraient être exclus du décompte des logements publics. En revanche, les locataires sociaux du parc privé devraient être pris en compte.

Selon l'USH « Union Sociale des HLMs fédération des organismes HLM » Présidé par l'ancien Ministre Monsieur DELEBARRE cela représente plus ou moins 20 à 42% soit pour le parc Lot et Garonnais tous parcs HLM confondus :    
Logements locatifs publics Lot et Garonne :  9 000 logements soit  ± 1 800 logements !!!
Un audit précis fait par une commission indépendante et neutre doit être fait par département.

Comparaison entre la situation du locataire HLM et celle du propriétaire au bout de 15 ans : avantages pour les uns et appauvrissement des autres il faut donner les logements aux locataires de plus de 15 ans.

Il faut revoir les critères d'attribution et d'occupation et généraliser l'accession sociale à la propriété …
Le parcours résidentiel de chacun, à son rythme.


4) Respecter la constitution et se débarrasser définitivement des idéologies néfastes !

Le droit de propriété est inscrit dans la constitution et dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen « article 2 ».
La propriété c'est un objectif sain et loyal :

Fondement de l'intégration => son rôle humain,
Fondement de la vie sociale => connaissance personnelle des locataires, des voisins,
Fondement de l'économie => à travers les travaux réalisés, de l'entretien du bien,
Fondement de la proximité => commerce, artisanat, et entreprises locales,
Au service de l'avenir de nos retraites => complément volontaire,
Au service de l'avenir de nos enfants => patrimoine ultérieur, enracinement local, garanties bancaires,
Au service de l'avenir de notre économie locale => réservoir permanent de travail, et donc de cohésion sociale.

Oui, le changement est possible !
et les propriétaires privés le réclament depuis 27 ans !

La liberté en est une des solutions

En conclusion BIENVENUE encore aux NOUVEAUX ADHERENTS,
Merci beaucoup aux fidèles et souhaitons que nous soyons encore plus nombreux l'année prochaine,
Soyons ambitieux pour notre chambre faites adhérer autour de vous …
MERCI d'avance.

VIVE LA PROPRIETE PRIVE LIBRE EN FRANCE